建築物營運管理費用之評估

文／藍中翊 (臺北科技大學設計學院，永續環境設計組)

良善的管理讓建物永續使用；隨意的管理讓建物使用壽命提早衰敗。但怎麼樣才可以算是良善的管理呢？要做到甚麼程度才可以算是良善管理？要投入多少資源才可以達到標準？現行的制度與方法又有哪些缺點與窒礙難行的限制呢？

從建築物生命周期的循環周期來看，一般建物的使用壽命約為20-50年不等，其存在時間遠大於設計營建階段所需要的3-5年不等。以商業建築來說，現行常見的問題就在於建物擁有者或營運者在建物的設計階段周期時，未能全盤獲知後續的營運運作藍圖，導致後來營運時無多於資源(或經費)投入建物維護、保養與換修，導致建物使用機能下降，進而影響到建物的使用壽命與價值。又或者是在初期的設計階段周期因為過於追求降低建造成本，購入便宜但不耐用、效率不高的機具設備，使得後續需不斷的派人維護、保養，又或者當反映在日常運轉使用時，因低效率使用而產生各面向使用成本居高不下的情況，侵蝕獲利。以公共工程而言，則是民選首長為求可視化政績，興建過多不必要的建物，這些建物也許可能一開始就設計先天不良、營造後天偷工減料，當蓋好並風光剪綵且使用了2-3年，在缺少了後續維護經費預算的支持後，陸續開始產生各種問題導致機能衰退敗壞，成為短命建築，此種情況更可常見於受某些專案補助的建物，一旦專案結案，失去補助，建物使用機能隨即節節下降直到無人過問。第三種情況則是以住宅大樓為主，現行大廈大部份會成立管委會收取管理基金，有些管委會並會聘請物業管理團隊對建物機電系統進行簡易維護與保養，但並非每棟大廈都是如此，而更多的公寓大樓更是沒有這樣的機制，也是同樣很容易導致住宅大樓機能與價值下降；另一方面，現行大廈在出售時並未完整揭露未來後續各戶能源使用量以及相關公共設備使用成本，也容易使得購買的屋主買到華而不實的建物。

綜合上述所言，需要有一套較為可行的方法或是系統來評估有關於在建築物生命周期後面的營運管理階段時將可能使用到的資源，以便對於建築物生命周期的全體費用能有所掌握。因此才思考是否以BIM技術為出發點切入此項領域的相關研究。

本次所收到的18份意見回饋中，大部分的同學認為題目過於專業、冗長，因此希望以較為白話、簡短的題目來闡述之，參考馮文君同學的建議，題目可以先修正為“BIM於建築物營運管理費用之評估”；研究的目的即以“如何評估建築物的營運管理費用”、“如何降低建築物的營運管理費用”、“BIM與建築物管理維護的關係面向探討”，此三個面向為主軸來進行研究討論。研究方法方面，先以分析現有國內案例為主，並針對其使用者經驗進行意見分析及回饋，逐步建立現有大樓之營運管理費用相關資料庫，並輔以分析國外案例，主要可以新加坡與香港為主，因BIM的相關應用與發展在新加坡與香港已經行之有年；最後透過建立BIM模型，研究若以BIM模型所提供之相關資料是否足夠可以評估後續的營運管理成本。而之所以最後仍需透過建立BIM模型來探討，主要原因即為未來整體營建業使用BIM來推動專案的進行為一明顯之趨勢。此外在研究設計上，探討BIM系統與現在普遍的2D CAD系統的比較，以凸顯BIM在解決工程實務面問題的效益與價值。

建築物的使用類型很多元，是否就真能針對公共建築、地鐵、商業辦公大樓、集合住宅、豪宅、公寓、透天厝、產房大樓、傳統工廠…等進行多面向評估，實際上是有難度的，就如同綠建築的評估指標也並非一套標準放諸四海皆準，因此在研究操作標的上仍須縮小研究範圍，例如：先以公共工程為主，待研究流程與模式確認並綜合評估其成效可行後，以便建立後續的相關目標發展系統。另外張力仁同學提到未來有些建材、管線、設備、系統皆不再生產，或者是新型態的建築設備，如：智慧電網、智慧建築…等，也應評估導入這些系統後所產生的後續費用，關於這部份的回應，是的確需要列入考量評估的。

在討論BIM的應用時，最常被人所提到的就是公共安全問題，尤其是在BIM可視化後，維生系統(水、電、資訊)的設計走向一覽無遺，容易成為有心人士攻擊與入侵的詳細資訊，陳彥彰同學也提到這項問題。其實關於此問題，我目前的回應是任何系統的推廣都有好有壞，我們只能盡量在有限制的條件下公開部分資料給有所需要者讀取，當然這部份的機制仍然需要深入討論；但倘若真如遇到蓄意攻擊的有心人士或是準備充份的恐怖攻擊，也仍然無法避免。(就像電影劇情，百密總有一疏，大反派永遠知道漏洞在哪，但每次都會被勇者英雄所阻擾。)

另外陳彥彰同學與馮文君同學提到未來的預期成果中，是否建立適合台灣建築法規環境的自動檢核架構系統？關於此問題的回答是：已經有建築師事務所發展出相關檢核軟體並開始販售了(主要是檢查建築師的設計內容是否符合法規面積的要求)，另外政府方面也以新北市為主，開始逐步建立線上的查核系統；而在國外，新加坡政府發展的最為完整，可以收電子圖，並且透過程式軟體分析後找出爭議點，並回覆給事務所，請建築師修正。

透過對於BIM技術的應用，期待可以更加落實對於建築工程在設計創意、營造管理、維護經營等層面的全生命周期永續使用，提高使用機能與整體價值。並將全生命周期的抽象概念轉化為實質的量化數值，也許是碳排放量、能源消耗量，或者是更為通俗為大家所接受的“錢”。普羅大眾上街買菜都會斤斤計較，但是對於買了這麼一棟大的房子，卻難道對於營運費用不感到好奇嗎？繳了稅給政府，難道也對於花費大筆公帑的建物的後續維護費用不感興趣嗎？因此若能提供或是建立一套可提供作為維護費用評估的系統或簡易方法，可更為精確或是有效的提供資訊作為決策考量時的依據，並且提供更為透明化的流程與數據，對民眾、承包建商、政府等三方面都將會是三贏局面。